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实探南岸冷冻厂地块:西侧“一线江景” 东侧批
作者:
杏彩娱乐
发布时间:
2019-11-17 01:55
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  除顶着“广州土拍史上最高起拍楼面价地块”的头衔外,该地块开发上存在多年债权纠纷,曾经三度易主,是一“有故事”的地块。

  “两重天”的能否支撑起3.6万/㎡的起拍价?未来产品能否被优质买家接受?接下来且看广州中原研究发展部解读。

  冷冻厂地块原为广州食品集团的工业用地,2003年包括该地块在内的南岸23号地块以总价1.02亿出让予城启集团。

  其后,城启集团出现资金危机,于2009年将南岸23号尚未开发用地(约21万㎡)以21亿转让予中信地产。

  “接盘”后中信开发了西关海项目,但冷冻厂地块由于债权纠纷,工业地转居住地手续问题,一直未能开发。

  2019年8月20日冷冻厂地块正式挂牌出让,将完成冷冻厂地块 “工业地转居住地”的必要招拍挂流程。

  需要指出的是,按照补偿方案计算,即使地块以底价成交,现属于深圳建工的“荔港南湾有限公司”可以获得近14亿补偿。

  该地块总占地面积37653㎡,计容建面83597㎡,总起拍价30.1亿,起拍楼面价36060元/㎡。

  该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为37.6亿,到达最高限价时,楼面价为45000元/㎡。

  地块整体为闲置绿地,原地上建筑物已清理完毕,地势平整无明显起伏,地块北侧部分暂作停车场之用。

  冷冻厂地块北侧紧邻西关海项目及西关广雅实验学校,西侧为珠江堤岸,南侧为十一号线工程部及仓库,东侧为建材市场及老旧小区荷柳苑。

  整体而言,虽然地块具备稀缺一线江景资源,但东部由于专业市场密布(东侧为未来进入小区的必经之),欠佳。

  目前已出让的3用地溢价率及竞配建、竞自持比例均较高,可见各房企为竞争这一类“稀缺靓地”愿意一掷千金。

  其中,2017年3月出让的海珠区石岗AH051028号地块截止目前仍是广州公开挂牌商住地单价标杆;

  因此,广州中原研究发展部认为,虽然本次拍地原业主方深圳建工具备成交金额返还优势,但面对“兵家必争”的优质地块,亦存在其他房企竞争的可能性。

  虽然地块西侧具备江景资源,但作为主要入口的南岸及其周边范围,布局有多个大型装修建材、文体用品批发市场,繁忙时间来往人流、车流集中,欠佳;

  此外,与广钢、广纸等大规模推动旧改建设不同,南岸一带近年无重大旧改计划,预计未来相当长时间将维持现状。

  地块处于老荔湾区域,周边主要布局专业市场等相关业态,近年无新出重磅规划消息,整体片区市场热度较低,发展空间对比广钢及隔江相望的大坦沙岛亦相对局限。

  即使地块以底价出让,未来楼盘销售价格亦达到7万元/㎡或以上,该价位可选择广钢、广纸一手住宅以及天河员村、海珠琶洲、滨江东,越秀五羊等望江优质二手项目;

  此外,近年大受高端买家欢迎的黄埔长岭居、番禺洛溪、华南具备“离尘不离城”的优势,加上户型选择多样(大平层、叠拼、联排等新产品),对高端买家同样具备较强吸引力;

  目前西关海售价为6.5万元/㎡,珠光御景壹号售价为10万元/㎡,而地块起拍楼面价折算项目盈利售价处于这一区间内。

  与地块“一桥之隔”的大坦沙地块目前已有多个一手项目在售,包括双桥8号、悦江上品等,售价在4.8万元/㎡。

  相比起大坦沙板块,地块所处的生活配套、出行条件更加便利,但规划利好、未来发展潜力不及大坦沙。

  广州中原研究发展部认为,冷冻厂地块具备中心区一线江景资源、生活配套成熟度高的优势,对在老荔湾、越秀、天河区工作、生活的买家具备一定吸引力。

  但需要指出的是,地块存在明显“不足”,由于周边专业市场集中,且处于未来小区出入的必经之,部分对住宅周边要求较高的买家或难以接受。

  此外,对比起目前中心区大型旧改,冷冻厂地块体量较小,市场“存在感”“知名度”均较低,未能广泛引起高端买家关注;

  更加重要的是,近年广州豪宅市场“分化”严重,部分拥有优质居住、由品牌房企开发的新项目促使越来越多买家关注近郊豪宅市场。

  对于追求“个性化”“舒适性”的高端置业需求而言,冷冻厂在打造产品、生活上存在明显局限性。



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